|
Решение многих задач городского управления, в том числе оценка и регулирование цен на жилье, опирается на данные массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, которая связана как с фискальной, так и регулирующей функцией государства, и требует определения:
§ налога на землю;
§ выкупной цены земли;
§ арендной платы за пользование земельными участками;
§ арендной платы за объекты жилого фонда;
§ налога на недвижимость;
§ стоимости объектов жилого и нежилого фондов для купли-продажи;
§ стоимости объектов жилого и нежилого фондов в целях залога.
Стоимостные модели, разработанные для использования в разных ведомствах, различаются как по подходам к оценке, так по параметрам моделей. Трудоемкость создания моделей для каждого случая, желание увязать между собой оценку различных видов недвижимости в единой экономико-математической модели, основанной на рыночных принципах, инициировали разработку единой методики оценки объектов недвижимости, учитывающие цель определения их стоимости (для налогообложения, продажи на торгах и т.п.). В качестве объединяющего звена методики - ценообразующего фактора часто используется модель ценности местоположения, которая в большой степени влияет на стоимость недвижимости. При этом расчеты налога на землю, выкупной цены земли, арендной платы за пользование землей, налога на недвижимость, налога на имущество решено проводить на основе данных по нормам изъятия, которые определяются государственными органами на основе плановых показателей поступлений в бюджеты, издержками по администрированию налога, социальными нормами и т. п. и выражаются в оптимальных налоговых шкалах в пределах, заданных действующим законодательством.
В основе построения экономико-математических моделей оценки недвижимости лежит определение зависимости стоимостной характеристики (цены) объекта от совокупности факторов, влияющих на формирование цены на открытом рынке.
Моделирование местоположения - это наиболее сложная и ответственная часть процесса, которая часто требует дополнительных исследований рынка, а в отдельных случаях - разработки специализированного программного обеспечения. Местоположение - как правило, наиболее существенный и динамичный ценообразующий фактор, трудно поддающийся объективному описанию. В результате этому фактору уделяется больше внимания, чем остальным, что вполне оправдано, учитывая степень его влияния на рынке коммерческой недвижимости. Основная и наиболее сложная задача при учете фактора местоположения - выбрать адекватную модель влияния местоположения на цену, от которой зависит и сложность дальнейшего моделирования, и точность модели рынка.
Цены (или ставки арендной платы) коммерческих площадей в соседних зданиях в пределах одного квартала могут различаться в разы, если одно расположено внутри квартала, а другое - на границе красной линии застройки основной магистрали или, например, у станции метрополитена. В то же время в разных частях города существуют обширные зоны с одинаковым уровнем цен. Учесть все нюансы влияния расположения объекта на цену для всей территории невозможно, но даже для построения грубой модели необходимо проанализировать множество разнородных объектов недвижимости, равномерно распределенных по территории, и выбрать концепцию моделирования местоположения, которая позволила бы учесть все составляющие «ценности» расположения объекта и адекватно описать их влияние на ценообразование.
В практике массовой оценки применяются несколько методов моделирования местоположения. Практическое воплощение в Санкт-Петербурге нашел метод моделирования с использованием координат объектов и применением в дальнейшем регрессионного анализа, в Москве - пространственно-параметрического моделирования. Оба метода имеют свои достоинства и недостатки.
Так, для определения координат объектов необходимо наличие электронной карты территории, которые имеются не для всех городов России. Вместе с тем, именно этот метод позволяет обеспечить высокую точность оценки.
Сущность методологии пространственно-параметрического анализа рынка недвижимости состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы (выборки) по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей с дискретным шагом. Главным преимуществом метода пространственно-параметрического моделирования является простота как процесса моделирования, так и применения модели.
|