Зонирование территории

Наиболее простой в реализации и использовании подход - разбиение территории на зоны (районы, кварталы, ценовые зоны, станции метро) с условно-постоянной ценностью местоположения внутри каждой зоны. С точки зрения анализа динамики рынка этот метод наиболее оправдан, поскольку при приемлемом для такого анализа уровне точности позволяет получить индексы для каждой зоны.

При зонировании по административным районам, когда местоположение объекта характеризуется только районом, можно построить отдельные модели для всех районов или нескольких групп районов или в рамках единой модели определить поправочный коэффициент для каждого из районов, что проще и требует меньшего числа объектов-аналогов.

Этот метод подходит для грубого моделирования очень ровных и устоявшихся рынков с большим объемом открытых сделок, например, для вторичного рынка типового жилья. Достоинствами метода являются простота в моделировании и применении и требование незначительного числа аналогов. Недостатками - низкая точность (нет дифференциации внутри района) и возможность необоснованно резкого перепада цен на границе районов.

При зонировании по городским кварталам местоположение объекта характеризуется кварталом. Так как число кварталов в городе слишком велико, необходимо сгруппировать кварталы в зоны (на основе экспертных данных или по результатам предварительного моделирования) и определить поправочные коэффициенты для каждой из групп (зон). В одну зону могут быть объединены не только кварталы, прилегающие друг к другу, но и кварталы (группы кварталов) в разных частях города, качество местоположения в которых можно условно принять одинаковым. Так, можно достаточно уверенно объединять в одну зону «спальные» кварталы в разных частях города, имеющие одинаковую престижность и социальную структуру населения.

Один из возможных подходов, принятый, например, на рынке жилья в крупных городах, - зонирование по станциям метрополитена или иным локальным центрам влияния. При этом можно дополнительно учитывать расстояние до станции метро (или ее доступность на транспорте), что существенно улучшает точность и объективность модели.

Точность моделирования и необходимое количество аналогов напрямую зависят от количества зон. Достоинствами метода является простота в моделировании и применении и достаточно высокая точность для «ровных» сегментов рынков. Недостатками - отсутствие дифференциации внутри зоны и возможность необоснованно резкого перепада цен на границе районов.