|
Метод подразумевает привязку объектов по их координатам в какой-либо системе координат. Для полноценной реализации этого метода необходимы электронная карта региона и программное обеспечение, позволяющее осуществлять расчет расстояний от объекта до основных зон, участвующих в ценообразовании, на основе координат объекта. Этот метод при достаточном количестве объектов-аналогов позволяет учесть фактор местоположения наиболее точным образом и получить «ценовую поверхность» - аналитическую функцию зависимости фактора местоположения модели от пары координат объекта. Например, при моделировании ставок арендной платы за нежилые помещения в качестве координат объекта могут быть приняты координаты центроида здания, в котором находится объект или, что обеспечивает большую точность, координаты входа/входов в помещение.
Координатная привязка объектов определяет скорее не метод моделирования, а способ определения местоположения объекта и используется в группе наиболее точных методов моделирования местоположения. В некоторых из них для определения влияния местоположения в каждой точке используется техника анализа остатков.
Техника анализа остатков предназначена для анализа влияния исследуемого ценообразующего фактора на отношение реальных и прогнозных (вычисленных по модели) значений зависимой переменной (стоимостной характеристики, цены). Эта техника основывается на предположении, что модель адекватно отражает влияние всех ценообразующих факторов, кроме исследуемого. Соответственно, зависимость остатка (ошибки оценки) от неучтенного фактора (независимой переменной) и будет соответствовать влиянию этого фактора на цену (зависимую переменную).
Остаток - отношение или разность реального и прогнозного значений зависимой переменной:
Где  - реальное значение зависимой переменной (например, цена продажи i-го объекта);
 - прогнозное значение цены, определенное по модели без учета исследуемого фактора.
С применением этой техники моделирование местоположения может быть проведено в следующей последовательности:
§ присвоение объектам географических координат;
§ моделирование без учета местоположения;
§ вычисление остатков без учета фактора местоположения и формулировка гипотезы о том, что вариация остатка (отличие его от единицы) объясняется исключительно влиянием фактора местоположения, неучтенного в модели;
§ нанесение величин остатков на карту и анализ поверхности остатков: построение изолиний и выявление «неровностей» поверхности, в которых остатки существенно отличаются от единицы;
§ определение координат основных (глобальных) ценовых центров региона (или одного центра при моноцентричной структуре ценообразования), определение сферы влияния и ее формы;
§ выявление локальных центров влияния, определение их географических координат, размеров, формы и степени влияния;
§ расчет расстояний от объектов до глобальных (например, центр города) и локальных центров влияния;
§ учет полученной информации в модели и преобразование расстояний в коэффициент местоположения.
Техника анализа остатков может быть использована, по крайней мере, в двух вариантах: для построения ценовой карты оцениваемой территории или для моделирования влияния глобальных и локальных центров на стоимость объектов недвижимости.
|