Построение ценовой карты региона

рынок жилье ценовой моделирование

Это наиболее прямой и требовательный к количеству аналогов метод, основанный на принципе - все вариации цены, не учтенные другими факторами, объясняются местоположением. Для его реализации требуется значительное количество объектов и, что самое главное, полностью достоверная информация о них, так как один или несколько объектов могут существенно исказить значительную область на ценовой карте.

Ценовая карта города представляет собой непрерывную поверхность цен стандартного объекта по всей территории города и определяет условную ценность местоположения объекта оценки для заданной функции использования (рис. 1).

Рис 1. Пример ценовой поверхности (выполнена в MathCad как GRID). Иллюстрирует зависимость стоимости офисных помещений в зависимости от местоположения. Пики поверхности совпадают с расположением станций метро

Для построения ценовой карты необходимо построить поверхность, используя в качестве X и Y координаты, Z - ценовые характеристики объектов-аналогов. Для получения более качественного результата при построении ценовой карты необходимо «очистить» цену от влияния других факторов, скорректировав ее поправками, полученными в ходе предварительного моделирования без учета местоположения, применив технику анализа остатков.

При значительном количестве объектов построить такую поверхность без использования специального программного обеспечения практически невозможно. Наиболее удобны и функциональны для этих целей геоинформационные системы, одним из результатов использования которых является трехмерная модель рельефа. Принцип построения ценовой карты (поверхности) аналогичен принципам построения физического рельефа, с той разницей, что используется не физическая, а экономическая высота рельефа.

Полученная поверхность позволяет учесть основные колебания цен в регионе, но ее построение сопряжено со значительными трудностями.

Во-первых, как уже упоминалось, для построения объективной ценовой карты требуется огромное количество объектов, по которым имеется достоверная информация.

Во-вторых, требуется тщательная проработка ценообразующих факторов, так как все неучтенные или неправильно учтенные факторы в соответствии с техникой анализа остатков будут отражены именно на ценовой карте и могут существенно ее исказить.

В-третьих, представление фактора местоположения в таком виде очень трудоемко в применении и плохо поддается описанию в нормативных актах. Так, при площади моделируемой территории 30х30 км и шаге сетки 100 м для описания поверхности потребуется указать «высоту» более 90 тыс. узлов сетки.

Применимость метода ограничивается моделированием ситуации на ровном рынке типового жилья, на котором представлено множество открытой и достоверной информации и разброс цен на одинаковые по характеристикам помещения незначителен. При моделировании такого рынка возможен случай, близкий к идеальному, когда в каждую ячейку сетки попадает несколько объектов, что минимизирует вероятность ошибки. Достоинствами метода являются точность, близкая к максимально возможной, и простота реализации при наличии необходимого программного обеспечения, плавность и непрерывность поверхности цен и объективность результата. Недостатками - необходимость в значительном количестве объектов; наличие специального программного обеспечения; трудоемкость моделирования, требующая привлечения квалифицированных специалистов; сложность применения и оформления результатов моделирования.

При определении динамических индексов построение ценовой карты - наиболее трудоемкий способ моделирования местоположения. Он не позволяет напрямую определить индексы влияния местоположения: для этого необходимо построить карту изменения ценового рельефа.