Учет расстояний до центров влияния

Местоположение объекта описывается его координатами, по которым можно определить условную ценность местоположения объекта, которая в свою очередь определяется влияниями центра города, локальных центров, например, станций метро, основных магистралей, принадлежностью к той или иной ценовой зоне. При использовании этого подхода необходимо определить все центры влияния, их координаты, условные радиусы влияния и виды зависимости их влияния от расстояния до них. Определить центры влияния можно как экспертно (на основании здравого смысла и знания региона), так и построив ценовую карту региона, как это было описано выше. Построение ценовой карты позволяет существенно упростить поиск центров влияния и сделать этот процесс более наглядным и обоснованным. На ценовой карте области устойчивого повышения (понижения) поверхности покажут центры влияния или депрессивные зоны. Помимо координат центров по ценовой карте можно приблизительно определить форму центра влияния и условный радиус влияния - расстояние, в пределах которого влияние остается существенным.

Более сложная задача - определение зависимости цены от расстояния для каждого из центров - состоит в выборе вида зависимости и определения параметров статистическими методами или перебором. При недостаточном количестве исходных данных можно использовать одинаковые зависимости для нескольких однотипных центров влияния, например станции метро. Если исходных данных достаточно, каждый центр влияния можно учесть в модели как отдельный фактор и определить его параметры индивидуально.

Для описания степени влияния расстояния на цену можно предложить проверенную практикой и достаточно универсальную экспоненциальную зависимость с интуитивно понятными параметрами:

где V - степень влияния;- условный вес данного центра (важно не численное значение W, а его соотношение с весом других центров влияния);- расстояние от объекта до центра (независимая переменная);

- условный радиус влияния (на этом расстоянии от центра влияние составляет 37% от максимума при любых значениях других параметров);- крутизна кривой (при увеличении n крутизна увеличивается и увеличивается «зона нечувствительности» - горизонтальная площадка в районе нуля).

Для учета влияния нескольких центров, их влияние может складываться, и тогда фактор «местоположение» можно выразить следующим образом:

где V - степень влияния;- количество центров влияния;

- параметры i -го центра влияния (i = 1, ., k).

Также существует возможность выбирать максимальное влияние, оказываемое одним из центров влияния, тогда фактор «местоположение» будет выглядеть следующим образом:

Определение параметров статистически возможно только в случае, если количество аналогов в 5-10 раз превышает количество центров влияния. При определении параметров перебором каждый параметр подбирается индивидуально до получения наилучших значений статистических критериев. Начальные значения выбираются исходя из здравого смысла, мнений экспертов и представлений коллектива разработчиков экономико-математической модели.

Метод учета расстояний до центров влияния один из самых трудоемких, но позволяет на небольшой выборке получить достаточно качественную и удобную в применении модель. Достоинствами метода являются: высокая точность, плавность и непрерывность поверхности цен, относительная простота в применении и требование незначительного числа аналогов. Недостатки - трудоемкость моделирования, сильная зависимость результата от отдельных аналогов, субъективность в определении центров и видов зависимостей.

Этот подход к определению влияния местоположения можно успешно комбинировать с другими, например с зонированием, для повышения точности без существенного усложнения расчетов. Для расчета динамических индексов на основе этого подхода имеет смысл разбить все множество центров влияния на группы по степени и виду влияния. Так, в качестве отдельных факторов можно рассматривать влияние магистралей, определив их соответствующие вклады, и близость объекта к локальным центрам влияния и центру города.

Таким образом, в общем случае коэффициент местоположения можно представить в виде смешанного влияния коэффициентов зоны, магистралей, локальных центров и центра города:

,

где i - номер влияющего фактора (1 - магистрали, 2 - локальные центры, 3 - центр города);

- коэффициенты влияния локальных центров, центра города и магистралей;

Перейти на страницу:
1 2